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건물일부에 전세권설정등기를 한 경우 건물전체 경매신청이 가능한지 여부
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조근호 변호사의 생활법률
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2013년 05월 07일(화) 14:41 [강원고성신문] 
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| | ↑↑ 조근호 법률칼럼위원(변호사) | ⓒ 강원고성신문 |
문) 저는 甲소유 단독주택의 2층 부분을 전세금 5,000만원에 2년 기간으로 하는 전세계약을 체결하여 전세권등기를 마치고 거주하던 중, 계약기간의 만료 3개월 전 집주인 甲에게 전세금의 반환을 요구하였습니다. 그러나 甲은 전세금의 반환을 차일피일 미루고만 있으므로 단독주택 전부를 경매신청하려고 하는데 가능한지요?
답) 전세권자는 전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(민법 제318조).
그런데 귀하는 위 주택의 일부에 대하여 전세권을 취득하였으므로 위 주택전부에 대하여 경매신청을 할 수 있는지 문제됩니다.
이에 관하여 판례를 보면, 단일소유자의 1동의 건물 중 일부에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 하여야 한다고 하였으며(대법원 1973.5.31. 자 73마283결정), 건물일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항 및 민법 제318조의 규정에 따라서 그 건물전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 전세권목적물의 경매를 청구할 수 있다고 할 것이나, 전세권목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로(대법원 1992. 3. 10. 자 91마256, 257 결정), 위와 같은 경우 전세권자는 전세권목적이 된 부분을 초과하여 건물전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 하였습니다.(대법원 2001.7.2 자 2001마212결정).
그렇다면 위 사안에서도 귀하가 전세권을 설정 받은 2층 부분이 구조상·이용상 독립되어서 구분할 수 있는 경우에는 그 전세부분을 구분등기 한 후에 그 전세목적이 된 부분을 경매신청하여야 할 것이고, 분할을 하지 않고 위 주택전부에 대하여 경매신청을 할 수는 없을 것으로 보입니다.
그리고 분할이 불가능한 경우에도 위 판례가 경매를 신청할 수 없다고 하고 있으므로, 전세금반환청구의 소를 제기하여 승소판결을 받은 후 그 집행권원에 기초하여 목적부동산에 대한 강제경매를 신청하고 그 경매절차에서 다시 일반채권자로서의 경매신청인이 아닌 전세권자의 지위로 돌아가 그 부동산전부의 매각대금에서 우선변제를 받는 우회적인 방법이 있을 듯합니다.
-2009년 건국대 행정학과 졸업
-2012년 변호사시험 합격
-법무법인 서하 근무
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강원고성신문 기자 
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