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매매목적물 가압류 사유로 매매계약을 해제할 수 있는지
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조근호 변호사의 생활법률
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2013년 10월 08일(화) 11:04 107호 [강원고성신문] 
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| | ⓒ 강원고성신문 |
문) 저는 甲소유 대지를 6,000만원에 매수하기로 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하고 잔금을 지급하기 전에 위 토지의 등기사항증명서를 열람해본 결과 甲의 채권자 乙이 위 토지에 가압류를 해두었음을 알게되었습니다. 이 경우 위 계약을 해제할 수 있는지요?
답) 부동산을 거래할 때는 거래목적 부동산의 등기부를 열람해보는 것이 일반적이지요. 그런데 부동산에 저당권은 말할 것도 없고, 가압류가 설정되어 있을 때에도 왠지 가압류가 풀리기 전까지는 부동산 매매가 꺼려지는 것이 매수인의 솔직한 심정일 것입니다. 그렇다면, 매매과정중에 갑자기 매도인의 채권자로 인하여 부동산에 가압류가 걸렸을 때 매수인이 가압류를 이유로 계약해제가 가능할까요?
결론부터 말씀드리면 계약해제는 어렵다고 말씀드려야겠습니다. 민법 제546조에서 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기서 `채무의 이행이 불능이라는 것`은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말합니다(대법원 2010.12.9. 선고 2009다75321 판결).
판례는, 매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다고 하였으며(대법원 1999.6 .11. 선고 99다11045 판결), 다만 매도인이 그 가압류를 해제할 수 없는 `무자력의 상태`에 있다고 인정되는 경우에는 매수인이 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 하였습니다.(대법원 2006.6.16. 선고 2005다39211 판결).
결국 위 질문에 대하여 귀하는 매매목적물이 가압류된 상태만으로는 계약을 해제할 수 없을 것이고, 다만 가압류를 풀때까지 잔금지급을 미루고 거절할 수는 있을 것입니다. 그러나 甲이 위 가압류집행을 해제할 수 없는 `무자력의 상태`에 있다는 것을 증명하여 쉽지는 않겠지만 그것이 인정된다면 甲의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있을 것입니다.
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강원고성신문 기자 
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