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토지소유권이 양도된 경우 토지임차인의 보호여부
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조근호 변호사의 생활법률
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2014년 08월 12일(화) 09:56 127호 [강원고성신문] 
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| | ⓒ 강원고성신문 |
문) 저는 5년전 甲의 토지에 세를 들어 그 위에 건물을 짓고 살던 중 丙에게 임차보증금 2천만원에 건물을 임대하여 주었습니다. 다만 건물은 무허가 미등기 건물입니다.
그런데 甲이 최근 乙에게 토지를 매도하였고, 乙은 자신의 땅에서 나가라며 토지인도 및 건물 철거 소송을 제기하였습니다. 甲이 처음 저와 임대차계약을 체결할 때 구두상으로 10년이상 살게끔 해주겠다고 약속했는데 저는 甲의 요구대로 나가야만 하는 건가요. 또한 丙의 임차보증금은 제가 돌려주어야 하는 것인가요.
답) 민사 분쟁이 발생하는 경우 임대인에 비하여 임차인은 약자의 지위에 서게 되는 경우가 많습니다.
그러다보니 주택임대차보호법, 상가임대차보호법을 비롯하여 민법규정내에서도 건물매수청구권등의 규정을 통하여 임차인을 최대한 보호하려 노력을 하지요.
하지만 이 역시도 한계는 있습니다. 만약 주택을 임대한 경우라면 입주하여 주민등록전입신고를 하면 소유권자가 변동하더라도 보호받을 수 있지만, 위 사안과 같이 토지를 임차한 경우에는 토지의 등기부에 임차권등기를 하지 않는 이상 새로운 소유자인 乙 에게 대항할 수 없습니다.
즉, 새로운 소유자인 乙이 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 요구를 할 경우 그 청구에 응하여야 할 것입니다. 또한 안타깝게도 丙의 임차보증금 역시도 귀하가 반환하여야 할 뿐 새로운 소유자인 乙은 책임을 지지 않습니다.
다만, 귀하는 甲이 구두상으로 10년 이상 임대차 계약을 유지하겠다고 약속하여 놓고, 갑자기 乙에게 토지를 매매하여 막대한 손해를 입었으므로, 채무불이행에 대한 손해배상 청구는 가능할 것으로 보입니다.
독자분들께서 유의하실 점은, 주택에 세를 들어갈 경우에는 입주와 함께 주민등록 전입신고를 할 경우 주택임대차보호법에 따라 많은 보호를 받게 됩니다. 한편 장사를 하려고 상가에 세를 들어갈 경우에는 사업자등록을 마치고 입점을 하면 상가임대차보호법상의 보호를 받게 됩니다. 위 사안의 경우와 같이 토지를 임차할 경우에는 반드시 임대차 등기를 해야만 그 임차권이 보호받을 수 있음을 유념하시기 바랍니다.
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강원고성신문 기자 
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