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전세권 분쟁 제대로 알아보자
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조근호 변호사의 생활법률
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2012년 07월 10일(화) 09:28 69호 [강원고성신문] 
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| | ↑↑ 조근호 법률칼럼위원(변호사) | ⓒ 강원고성신문 |
최근까지는 독자분들이 법률에 흥미를 갖게 하기 위해 사회적 이슈가 되었던 사건, 법학계에서 논쟁이 많았던 사건들을 위주로 칼럼을 써왔습니다.
이번주에는 실생활에 직접적인 도움을 드릴 수 있는 ‘전세권‘을 주제로 선정해보았습니다. 전세권은 주거생활과 매우 밀접한 권리이며, 또한 담보물권의 성질을 보유하고 있어서 일반인들에게도 정확한 지식이 필요한 영역이라 생각됩니다. 전세권과 관련해서 발생할 수 있는 법률문제를 문답형식으로 설명해드리고자 합니다.
문1) A는 甲의 건물에 전세권설정등기를 하고 점유하던 중, 계약기간이 만료되기 전에 그 건물의 소유권이 乙에게 이전되었습니다. 이 경우 A가 전세권의 존속기간이 만료된 후 위 건물의 매수인 乙에게 전세금의 반환을 청구할 수 있는지요?
답) 전세권에 대해 쉽게 요약하자면, 만약 여러분이 아파트에 전세를 들어가면 아파트를 사용할 권리(용익물권) 이외에도 나중에 전세기간이 만료되면 아파트 주인에게 다른 채권자들이 있어도 우선적으로 전세금을 반환 받을 수 있으며, 또한 전세금을 못받을 때는 아파트를 경매신청하여 돈을 돌려받을 수 있는 권리까지도 취득하게 됩니다.
주택임대차보호법 제3조 제2항은 주택임차인은 주택의 소유주가 바뀔 경우에도 새로운 소유주, 즉 임차주택의 양수인에게 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 그러나 전세권에 관하여는 민법에 이러한 규정을 두고 있지 않아 문제가 됩니다.
이에 대하여 판례는 “목적물의 신소유자는 구소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하게 된다”고 판시하였습니다.
결국 乙은 甲에게서 전세권설정자의 지위를 승계하므로 A는 乙에게 전세금 반환청구를 할 수 있습니다.
문2) 乙은 甲의 상가 건물에 전세를 들어있었는데, 채권자 丙이 꿔간 돈을 갚으라고 매일 찾아와서 괴롭히자 전세기간이 만료되기 전인데도 불구하고 甲에 대한 전세금반환채권을 丙에게 미리 양도하였습니다. 이 경우 乙의 양도가 유효한지요?
답) 민법은 전세권자가 전세권을 다른 사람에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있습니다(민법 제306조). 또한 전세권 양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권 양도인과 동일한 권리의무가 있다고 규정하고 있습니다(민법 제 307조).
위 사안은 전세권존속 중 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 문제입니다. 이에 대하여 판례는 “전세금은 전세권과 분리할 수 없는 요소이고, 전세권이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않는다.”라고 판시하였습니다. 즉 전세권자가 전세권 전체(상가건물 이용할 권리 + 전세권종료후의 전세금반환채권)을 넘기는 것은 가능하지만 상가건물은 전세권자가 이용하면서 전세금 반환채권만을 양도하는 것은 허용되지 않습니다. 결국 위 양도계약은 효력이 없습니다.
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강원고성신문 기자 
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