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조근호 변호사의 생활법률
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임대차 계약에 따른 법률 문제들에 대해 알아보자
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2012년 08월 14일(화) 13:29 73호 [강원고성신문] 
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| | ↑↑ 조근호 법률칼럼위원(변호사) | ⓒ 강원고성신문 |
문 1) 甲은 乙의 건물 1층에 대하여 보증금 500에 월 30만원, 계약기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 甲은 계약한지 1년 밖에 지나지 않은 상태에서 乙에게 사정이 생겼으므로 방을 빼고 나가게 되었으니 보증금을 돌려달라고 요구 합니다. 이런 경우 甲의 요구대로 乙은 보증금을 돌려주어야 할까요?
문 2) 김씨는 자신의 소유 토지를 박씨에게 2년간 임대하기로 하였고 박씨는 김씨의 토지위에 건물을 신축하여 순대국밥집을 열었습니다. 그후 매번 계약기간이 끝날때마다 계약을 갱신하여 10년간 임대차 계약이 유지되어왔는데, 박씨의 순대국밥집이 연일 대박을 내자 김씨는 자신이 박씨를 몰아내고 장사를 하고 싶어서, 더 이상 갱신을 하지 않을 것이니 계약기간이 끝나면 나가라고 요구하고 있습니다. 이러한 경우 박씨는 졸지에 자신의 순대국밥집을 빼앗길 염려가 있는데 구제방법은 없을까요?
답) 임대차계약은 민법 제618조에 근거하여 당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 이러한 임대차 관계에서 임대인과 임차인에게는 임대차계약을 유지시키기 위한 의무가 존재합니다.
우선 임대인에게는 임차인이 목적물을 사용하게 할 의무가 존재합니다. 가령 원룸에 세들어 사는 학생(임차인)을 위하여 집주인(임대인)은 본인의 비용을 들여 원룸을 보수하여 학생이 계약대로 원룸을 이용할 수 있도록 할 의무가 있는것입니다.
반면에 임차인은 임료(가령 월세)를 계약대로 밀리지 않고 지불하여야 하며, 임대차계약 기간이 만료될 경우 처음 임대차 계약을 시작하기 전의 상태로 원상회복 하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 또한 임대인과 임차인 각자에게는 임대차 계약을 체결한 대로 이행할 의무가 있습니다. 각설하고 위 문제들을 해결해 볼까요.
문1)에서 甲과 乙은 처음부터 계약기간을 2년으로 정하였는데, 甲이 1년후에 방을 빼겠다고 보증금을 돌려달라고 하는 경우, 이는 甲이 일방적으로 乙과의 계약을 어기는 행위가 됩니다.
이러한 경우 乙은 보증금 전액을 돌려주지 않고 앞으로 남은 1년치의 임료(360만원) 및, 기타 수리비용과 공과금등을 공제하고 남은 금액만을 돌려주어도 무방합니다.
문2)에서 박씨는 10년간 일구어 놓은 순대국밥집을 빼앗길 위기에 처했고 되도록 임대차 계약을 유지하고 싶을 것입니다.
하지만, 임대인 김씨는 당초 계약했던 임대차 기간을 어긴 것이 아니며, 임대인에게는 임대계약을 존속할지에 대해 선택할 권리가 있으므로 10년이 지난 지금 임대차 계약을 종료하는 것은 법률상 정당한 권리행사의 범주에 속한다고 보여집니다.
다만 토지소유자의 배타적 소유권행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위하여 민법 제643조는 임차인에게 지상물 매수청구권을 인정합니다. 토지 임차인인 박씨는 임대기간 동안 자신의 비용을 들여 지은 순대국밥집 건물을 김씨가 매수할 것을 청구하여 건물의 가치에 따른 비용을 돌려받을 수 있을 것입니다.
민법 및 주택임대차보호법, 상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 많은 노력을 합니다만 임차인은 임대인에 비하여 약자의 지위에 있습니다.
요 근래 임차인 지위에서 고통받고 고민하는 분들을 여럿 상담해 드렸는데, 그분들이 임대차계약에 대해 조금만 더 지식과 관심을 갖고 계셨으면 하는 안타까운 생각이 듭니다. 생활법률의 생활화가 필요하다고 말씀드리고 싶네요.
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강원고성신문 기자 
“행복한 고성 만들기”
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