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부동산 시가에 대한 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는지
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조근호 변호사의 생활법률
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2012년 10월 16일(화) 09:16 81호 [강원고성신문] 
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| | ↑↑ 조근호 법률칼럼위원(변호사) | ⓒ 강원고성신문 |
문) 乙은 甲에게 乙소유 임야를 평당 1,500원에 매도한 후 등기이전까지 완료해주었는데, 그 며칠후 乙을 찾아온 甲은 위 임야를 근처의 임야와 비교해보니 평당 800원 정도가 적당한 가격인데 너무 비싸게 구입하였다고 하면서 매매계약을 파기하겠다고 합니다. 이 경우에 甲은 위 계약을 일방적으로 파기할 수 있는지요?
답) 일반적으로 가격이 정해져 있는 자동차 및 기타 동산은 매매 당사자간에 가격에 대한 착오가 발생할 소지가 적어 위와 같은 문제가 발생하는 경우는 드물지요.
하지만, 부동산의 매매는 가격이 명확하게 정해져 있지 않기 때문에 매도인은 조금이라도 더 많은 돈을 받고 싶어하고, 매수인은 조금이라도 싸게 사고 싶어 합니다. 그러다보니 매매과정에서 눈치싸움도 치열하고 계약체결 이후에도 위와 같은 분쟁이 드물지 않게 일어나게 되는 겁니다. 그러면 위와 같은 문제가 발생하는 경우 어찌 결론이 날지 알아보겠습니다.
민법 제 109조 제1항 본문은 의사표시를 하는 경우 법률행위 내용의 ‘중요부분’에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그러면 甲이 매매계약 체결시 평당 1,500원이 적당한 가격이라고 생각했던 것이 중요부분의 착오에 해당하는지 살펴보아야 하겠습니다.
이에 대하여 판례는 “부동산매매에 있어서 시가에 관한 착오는 부동산을 매매하려는 의사를 결정함에 있어 동기의 착오에 불과할 뿐 중요부분에 관한 착오라고 할 수 없고, 동기의 착오가 법률행위내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 법률행위를 취소하려면 그 동기를 의사표시내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고, 그 법률행위의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장이라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요 부분에 관한 것이라야 한다”고 판시하고 있습니다. 결국 쉽게 정리하자면 일반적으로 부동산 시가에 대한 착오를 이유로는 계약 취소가 불가능 하다고 할 수 있습니다.
한편, 민법 제 104조에서 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있는 바, 판례는 민법 104조를 적용하여 계약을 무효로 하기 위해서는 객관적으로 현저한 불균형한 계약이 존재하고, 주관적으로 그처럼 불균형한 거래가 약자의 지위에 있는 자의 궁박, 경솔, 무경험을 이용한 강자의 폭리행위에 해당하여야만 한다고 판시하고 있습니다.
결국 매수인 甲이 위 계약의 무효등을 이유로 해제권을 행사하려면 乙에게 폭리행위를 취하려는 악의가 있었고, 객관적으로 불공정한 거래행위였음을 甲이 입증하여야 할 것입니다.
일반적으로 매매계약 체결의 당사자는 서로 이익을 취하려는 ‘이해상반의 지위’에 있고, 각자가 자신의 지식과 경험을 이용하여 최대한으로 자신의 이익을 도모할 것이 예상되므로, 매도인이 자기 소유물의 시가를 매수인에게 고지하지 않거나, 다소 과장되게 부풀렸다는 사실만으로는 계약이 취소되지 않는다는 점 명심하시고 항상 충분한 정보를 바탕으로 부동산 매매에 임하시기를 권합니다.
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강원고성신문 기자 
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