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건물일부 전세권설정등기를 한 경우 건물전체의 경매신청이 가능한지
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조근호 변호사의 생활법률
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2016년 09월 06일(화) 14:45 178호 [강원고성신문] 
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| | ⓒ 강원고성신문 |
문> 저는 갑소유 단독주택의 2층 부분을 전세금 5000만원에 2년 기간 전세계약을 체결하여 전세권등기를 마치고 거주하던 중, 계약기간의 만료 3개월 전 집주인 갑에게 전세금의 반환을 요구하였습니다. 그러나 갑은 전세금의 반환을 차일피일 미루고만 있어 단독주택 전부를 경매신청하려는데 가능할까요.
답> 전세권자는 전세권 설정자가 전세금 반환을 지체한 때에는 전세목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.(민법 제318조)
판례에 따르면 첫째, 단일 소유자의 1동의 건물중 일부에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 하여야 한다고 하였으며, 둘째, 건물 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 그 건물전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 전세권목적물의 경매를 청구할 수 있다고 할 것이나, 전세권목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권을 별론으로 하고, 경매신청권은 없습니다.(대법원 1992. 3. 10. 91마256,257결정),
따라서 위 사안의 경우 전세권자는 전세권목적이 된 부분을 초과하여 건물전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고, 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것입니다.
그렇다면 위 사안에서 귀하는 전세권을 설정받은 2층부분이 구조상 독립되어 있어서 구분할 수 있는 경우에는 그 전세부분을 구분등기 한 후에 그 전세목적이 된 부분을 경매신청하여야 할 것이고, 분할을 하지 않고 주택 전부에 대하여 경매신청을 할 수는 없다 할 것입니다.
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강원고성신문 기자 
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